PROPTER REM

1.1. Conceito em Cinco Passos

O que já é claro para doutrinadores, docentes, acadêmicos e demais estudiosos do Direito é quão sensível é a conceituação de obrigações propter rem. Na verdade, tal fato ocorre pela relação íntima se pode afirmar entre obrigação real e pessoal, que aprofundaremos no âmbito da natureza jurídica.

Primeiro passo, retornar ao conceito de obrigação é entender que o homem estabelece uma relação jurídica em decorrência de uma escala de valores, portanto um brinquedo para uma criança de cinco anos é tão importante quanto o fechamento de um contrato para um empresário. E a esta relação jurídica denominamos obrigação, independentemente se for de cunho moral, social, religioso, político ou até mesmo jurídico que realmente nos interessa no momento.

Segundo passo será buscar uma conceituação científica. "1.Efeito de obrigar, que é constranger, impor a alguém a prática de um ato ou comportamento. 2.A sujeição a uma pretensão. 3.Cártula.Título a que se incorpora uma dívida.Direito, execução, dever. (1)" E percebemos falhas que dificultam a compreensão, mas é unânime também que qualquer definição será incompleta.

Outra conceituação é que obrigação "é uma relação jurídica transitória de cunho pecuniário, unindo duas (ou mais) pessoas, devendo uma (o devedor) realizar uma prestação à outra (o credor) (2)." E completando-a recorremos a outros conceitos como "obrigação é a relação transitória de direito, que nos constrange a dar, fazer ou não fazer alguma coisa, em regra economicamente apreciável, em proveito de alguém que, por ato nosso ou de alguém conosco juridicamente relacionado, ou em virtude da lei, adquiriu o direito de exigir de nós essa ação ou omissão (3)."; "obrigação é a relação jurídica, de caráter transitório, estabelecida entre devedor e credor e cujo objeto consiste numa prestação pessoal econômica, positiva ou negativa, devida pelo primeiro ao segundo, garantindo-lhe o adimplemento através de seu patrimônio (4)".

Transitória porque ao solucionar-se a obrigação, o vínculo acaba, isto é, o cumprimento da relação jurídica promove uma espécie de "quitação"; a solução manifesta-se com cunho pecuniário e em cima (na maioria das vezes) do patrimônio e mais, precisa de no mínimo duas pessoas para se concretizar – credor e devedor.

Após uma explanação sobre obrigação no sentido amplo, o terceiro passo é entrar no campo da obrigação propter rem, ou ob rem, ou ambulatória para muitos. É a obrigação que deriva da natureza do bem ou do respectivo encargo, por causa da coisa, em razão da coisa.

Na obrigação ob rem verificamos que a posição do devedor varia conforme sua relação com a propriedade, aqui cabe uma ressalva, porque o credor também é aceito nesta posição por Hassen Aberkane (5) por estarem direcionados para a mesma coisa. E exatamente desta relação, há uma responsabilidade (compromisso tácito ou expresso para o cumprimento da obrigação), sendo assim vista, não interessa a terceiros mas somente as partes do compromisso.

Um complemento importante no quinto passo é a exposição dos pontos pacíficos pelos doutrinadores:

Maria Helena Diniz:
- " vinculação a um direito real, ou seja, a determinada coisa de que o devedor é propietário ou possuidor";
- "possibilidade de exoneração do devedor pelo abandono do direito real, renunciando o direito sobre a coisa";
- "transmissibilidade por meio de negócios jurídicos, caso em que a obrigação recairá sobre o adquirente".

Sílvio Rodrigues
- "ela prende o titular de um direito real, seja ele quem for, em virtude de sua condição de proprietário ou possuidor";
- "o devedor se livra da obrigação pelo abandono do direito real";
- "a obrigação se transmite aos sucessores a título singular do devedor".

Sílvio Venosa
- "trata-se de relação obrigacional que se caracteriza por sua vinculação à coisa";
- "o nascimento, a transmissão e a extinção da obrigação propter rem seguem o direito real, com uma vinculação de acessoriedade";
- "a obrigação dita real forma, de certo modo, parte do conteúdo do direito real, e sua eficácia perante os sucessores singulares do devedor confere estabilidade ao conteúdo do direito".


Por fim, como existe uma linha muito tênue entre as obrigações propter rem e os direitos reais, é importante que ambos sejam estudados de forma conjunta, para se evitar contradições ou mesmo conceitos iguais.

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